Pinjaman Perumahan.. Pinjaman Tradisional vs Pinjaman Fleksibel

Assalam kepada semua pembaca.

Topik pada hari ni yang saya nak kupaskan sebenarnya topik yang sangat mudah dan saya percaya ramai mereka-mereka di luar sana yang sudah memiliki rumah sendiri turut faham dengan jelas apa yang saya nak sampaikan. Pinjaman. Ya, setiap urusan pembelian hartanah pinjaman memainkan peranan paling penting sekali untuk memastikan suatu hartanah tersebut terjual. Berani saya katakan 90% daripada urusan jualbeli dibantu dengan pinjaman dari institusi kewangan.

Mengapa begitu? Ini disebabkan majoriti di kalangan rakyat Malaysia yang berpendapatan bawah dari RM 5000 belum mampu untuk memiliki simpanan wang yang banyak untuk membuat pembelian rumah secara tunai. Hanya golongan-golongan atasan / berada / kaya yang mampu buat sedemikian. (tetapi awas pegawai-pegawai income tax akan memerhati gerak geri anda, jangan lupa!) Jadi untuk membantu rakyat-rakyat Malaysia memliki rumah, institusi perbankan inilah yang akan membantu sambil dikawal pengeluaran dana pinjaman oleh Bank Negara Malaysia (BNM).

Jadi memandangkan topik ni sangat mudah mari kita fahami dulu apakah maksud pinjaman tradisional dan fleksibel.

1. Pinjaman tradisional:
• Bayaran ansuran bulanan /  monthly installment adalah TETAP setiap bulan.
• Kebiasaannya kadar faedah sudah dinyatakan di dalam perjanjian.
• Sesuai untuk golongan yang mempunyai aliran tunai TETAP & KETAT setiap bulan.
• Kelebihannya, anda boleh membuat kiraan perbelanjaan tetap setiap bulan dan asingkan sejumlah wang untuk bayaran komitmen bulanan.
• Tetapi jika anda mempunyai masalah kewangan pada bulan tersebut (contoh seperti kemalangan, majlis, perayaan, musim persekolahan), kemungkinan agak susah untuk membuat bayaran dan kebiasaannya akan berlaku tunggakan.
2. Pinjaman fleksibel:
• Bayaran ansuran bulanan adalah TIDAK TETAP & BERUBAH setiap bulan.
• Boleh membuat bayaran lebih dari nilai sebenar bayaran bulanan / bayar secara pukal untuk beberapa bulan akan datang.
• Sesuai untuk mereka-mereka yang mempunyai ada aliran tunai FLEKSIBEL & BERTERUSAN.
• Kelebihannya anda boleh menjimatkan wang jika kadar faedah menjadi rendah pada bulan tersebut.
• Jika anda bayar lebih dari nilai sepatutnya anda sepatutnya sudah menjimatkan masa dengan memendekkan tempoh pinjaman.
• Tetapi anda perlu bayar lebih dari jumlah sepatutnya sekiranya kadar faedah tinggi pada bulan tersebut. (perlu pastikan ada duit kecemasan / lebihan jika berlaku situasi demikian rupa)

Jadi sekarang anda sudah faham dengan maksud pinjaman tradisional dan fleksibel. Seterusnya cuba kita fahami maksud beberapa istilah yang biasa diguna pakai dan disebut-sebut oleh pihak bank pula.

1. Interest rate (Kadar faedah)
• Ada dua, Kadar Faedah Tetap (Fix Rate) dan Kadar Faedah Terapung (Floating Rate).
• Fix rate bermaksud kadar yang tak berubah sepanjang tempoh pinjaman. Jadi peminjam boleh tahu dengan tepat jumlah pinjaman. Sesuai untuk peminjam yang tak mahu ada komitmen tambahan setiap bulan.
• Floating rate pula kadar berdasarkan kadar rujukan (Base Lending Rate/BLR, Base Financing Rate/BFR, Overnight Policy Rate/OPR, KLIBOR). Kadar ni boleh berubah di sepanjang tempoh pinjaman. Kadar ni dikawal oleh Bank (contohnya BLR) atau pasaran (contohnya OPR) dan boleh berubah pada masa tu juga yang boleh mengubah faedah pinjaman. Kebiasannya ia akan menjejaskan dua benda iaitu:
• Peningkatan dalam jumlah bayaran bulanan
• Peningkatan dalam tempoh bayaran pinjaman
2. Margin Financing (Lingkungan Pembiayaan)
• Jumlah pinjaman yang dibayar atau disediakan oleh pihak bank kepada peminjam. Kebiasannya sebanyak 90% pembiayaan untuk rumah pertama, 80% untuk rumah kedua dan 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya (bergantung pada komitmen, pendapatan dan tawaran pihak bank)
3. Lock-in-period:
• Tempoh tertentu yang dihadkan untuk berlakunya sebarang transaksi jualbeli rumah.
• Jika peminjam menjual rumah dalam tempoh Lock-in-period, contoh dalam tempoh 3 tahun, peminjam tersebut akan dikenakan penalti yang ditetapkan oleh bank.
• Ada sesetengah bank yang menawarkan tempoh lock-in-period selama 5 tahun/ 3 tahun / tiada.
• Kesimpulannya, jika anda telah merancang untuk membeli rumah sebagai investment dimana anda akan jual semula rumah selepas itu, dicadangkan anda pilih tawaran yang tiada tempoh lock-in-period. Tetapi hati-hati anda bakal dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah/RPGT jika menjual sebelum tempoh 5 tahun.
• Tetapi jika anda ingin membeli rumah untuk dijadikan tempat tinggal dan menetap dalam tempoh yang lama, sepatutnya lock-in-period ini tak mendatangkan masalah sebab anda tiada perancangan untuk menjual semula rumah.

Jadi anda sudah faham beberapa istilah yang saya nyatakan tadi? Diharap dapat membantu anda semua sedikit sebanyak dalam merancang pembelian rumah. Bukan apa, lulus pinjaman memang perkara yang menggembirakan, tetapi di waktu pembayaran tu nanti kebiasaannya akan timbul bermacam-macam masalah.

Jadi saya rumuskan beberapa tips /ciri-ciri pinjaman yang perlu anda pilih: (berdasarkan pemerhatian & pengalaman saya. Jika anda ada pilihan yang terbaik, sila teruskan. Jangan fikir-fikir lagi)

• Kadar pinjaman terendah (lagi banyak jumlah pinjaman, lagi rendah kadar pinjaman)
• kos-kos pinjaman yang lebih rendah / ditanggung sepenuhnya oleh pihak bank (kos guaman, kos penyediaan Loan Documentation, kos Report Valuation, kos lewat bayaran)
• Pilih tawaran bank yang boleh menyediakan pengiraan pinjaman yang mudah. Jika komitmen anda adalah tinggi / paras hidung, tetapi boleh lulus pinjaman dengan adanya side income.
• Pinjaman ASB tak dikira (khuatir akan menaikkan nilai Debt Service Ratio/DSR anda lebih dari 60%)
• Penilai / Valuer pihak bank boleh memberi harga tinggi jika buat refinance di kemudian hari.
• Jika bank tak kenakan penalti jika pinjaman diselesaikan awal dari tempoh pinjaman (kebiasaannya 35 tahun) itu adalah bonus.
• Tempoh lock-in-period tidak ada.
• Tempoh proses pinjaman pantas.
• Pihak bank ada tawarkan bonus / hadiah jika memohon pinjaman dengan jumlah besar.